Guide du propriétaire bailleur

1. Rédiger son annonce et sélectionner son locataire

Critères légaux de sélection

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les critères de sélection des locataires. Vous pouvez légalement demander des justificatifs sur les ressources financières (bulletins de salaire, avis d'imposition) et l'identité du candidat, mais pas des informations relatives à son origine, sa religion, sa santé ou sa situation familiale.

La discrimination est un délit pénal (art. 225-1 du Code pénal) passible de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La règle pratique : exigez un ratio revenus/loyer d'environ 3 (loyer ≤ 33 % des revenus nets), sans distinction de statut (salarié, indépendant, fonctionnaire, étudiant avec garant).

Documents que vous pouvez légalement demander

Le décret du 5 novembre 2015 liste limitativement les pièces justificatives autorisées :

• Pièce d'identité en cours de validité
• Justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire, ou 2 derniers bilans pour les indépendants)
• Dernier avis d'imposition
• Justificatif de domicile actuel
• Contrat de travail ou attestation d'emploi

Interdit : relevé bancaire, casier judiciaire, carte Vitale, photo, dossier médical ou tout document non listé par décret.

2. Le bail : types, durées et clauses

Types de bail

• Bail nu (vide) : durée minimale de 3 ans (propriétaire personne physique) ou 6 ans (propriétaire personne morale). Loyer révisable annuellement selon l'IRL.
• Bail meublé : durée minimale de 1 an (9 mois pour les étudiants). Le logement doit contenir les équipements listés par le décret du 31 juillet 2015.

Clauses obligatoires

Tout bail doit mentionner : identité des parties, adresse du logement, date de prise d'effet, durée, montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie, modalités de révision du loyer.

Clauses interdites et réputées non écrites

Sont nulles de plein droit : clauses autorisant le propriétaire à résilier le bail sans respecter les formes légales, clauses mettant à la charge du locataire des réparations locatives autres que celles du décret du 26/08/87, clauses interdisant la détention d'animaux de compagnie (depuis la loi 2022).

3. L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée est obligatoiredepuis la loi ALUR (2014). Il doit être établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants) lors de la remise des clés. Il protège à la fois le propriétaire (preuve de l'état initial) et le locataire (référence pour la sortie).

Ce que doit contenir un EDL

• Date et adresse du logement
• Identité et signature des deux parties
• Relevé des compteurs (eau, gaz, électricité)
• État de chaque pièce : murs, sol, plafond, menuiseries, équipements
• Inventaire du mobilier (bail meublé)
• Photos annexées (fortement recommandées)

L'état des lieux de sortie est établi selon le même formalisme. Les dégradations imputables au locataire (au-delà de la vétusté normale) peuvent donner lieu à retenue sur dépôt de garantie.

4. Percevoir les loyers et charges

Quittances de loyer

Vous êtes légalement tenu de délivrer une quittance de loyer à tout locataire qui en fait la demande (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989). La quittance doit distinguer le loyer des charges. LoyerFacile génère automatiquement des quittances conformes et archivables.

Révision du loyer

Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La révision n'est pas automatique : elle doit être notifiée au locataire. Sans notification dans l'année, le droit à révision est perdu.

Encadrement des loyers

Dans les zones tendues concernées (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.), le loyer lors d'une nouvelle location est encadré. Renseignez-vous sur l'Observatoire local des loyers pour votre commune. Consultez notre page Loi ALUR pour plus de détails.

5. Gérer les réparations et travaux

Obligations du propriétaire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989)

Le propriétaire doit maintenir le logement en état d'usage et assurer les grosses réparations :

• Gros œuvre, toiture, façade
• Chauffage central, chaudière (hors entretien courant)
• Canalisations et installations électriques vétustes
• Remplacement des équipements défaillants non dus à l'usage du locataire

Obligations du locataire (décret du 26 août 1987)

Le locataire est responsable des réparations locatives :

• Entretien courant (robinets, joints, ampoules, têtes de robinet)
• Menues réparations des appareils fournis (réfrigérateur, lave-linge)
• Entretien des revêtements (nettoyage des murs et sols, menu rebouchage)
• Ramonage des conduits (cheminée)

6. Fin de bail et restitution du dépôt de garantie

Préavis

• Locataire (départ volontaire) : 3 mois (bail nu) ou 1 mois (bail meublé) — réduit à 1 mois en zone tendue pour le bail nu.
• Propriétaire (congé) : 6 mois avant l'échéance (bail nu) ou 3 mois (bail meublé), avec motif légal : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux.

Restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire dispose de :

• 1 mois pour restituer si l'EDL de sortie est conforme à l'EDL d'entrée
• 2 mois si des dégradations imputables au locataire sont constatées

Le dépassement de ces délais donne droit au locataire à des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel qualifié. Dernière mise à jour : août 2024.