Loi ALUR expliquée

1. Encadrement des loyers

La loi ALUR a introduit l'encadrement des loyersdans les zones dites « tendues », où la demande de logement dépasse largement l'offre. Ce dispositif s'applique lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Principe

Dans les zones concernées, le loyer d'une nouvelle location ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (généralement le loyer médian + 20 %). En cas de dépassement, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois.

Zones actuellement concernées (2024)

• Paris (tous arrondissements)
• Bordeaux et 27 communes de la métropole
• Lyon et Villeurbanne
• Montpellier
• Île-de-France (progressivement étendu)

Pour savoir si votre bien est soumis à l'encadrement, consultez les observatoires locaux des loyers ou le site encadrementdesloyers.gouv.fr.

Complément de loyer

Un complément de loyer peut être justifié si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes (vue exceptionnelle, terrasse de plain-pied, etc.). Il doit être mentionné dans le bail avec sa justification précise.

2. Dépôt de garantie

Plafond légal

• Bail nu (vide) : maximum 1 mois de loyer hors charges
• Bail meublé : maximum 2 mois de loyer hors charges

Tout dépassement de ces plafonds est interdit. Le dépôt ne peut pas être révisé pendant la durée du bail.

Délais de restitution

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 2 mois en cas de dégradations constatées à la sortie

Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire. En cas de retard, le propriétaire doit des intérêts de retard au taux de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (art. 22 de la loi de 89, modifié par ALUR).

3. Documents obligatoires à annexer au bail

La loi ALUR a considérablement alourdi la liste des documents devant être remis au locataire lors de la signature du bail. L'absence de certains de ces documents peut avoir des conséquences juridiques (nullité de certaines clauses, décalage du délai de prescription).

Documents techniques (DDT — Dossier de Diagnostic Technique)

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — obligatoire, classification A à G
• Diagnostic Amiante — pour les logements construits avant 1997
• Diagnostic Plomb (CREP) — pour les logements construits avant 1949
• État des Risques et Pollutions (ERP) — zones à risques naturels, technologiques, sismiques
• Diagnostic Électricité et Gaz — pour les installations de plus de 15 ans
• Diagnostic Bruit — pour les logements en zone d'exposition au bruit des aérodromes

Documents relatifs à l'immeuble (copropriété)

• Extrait du règlement de copropriété (parties communes, usage des équipements)
• Notice d'information sur les droits et obligations des locataires/bailleurs

Informations obligatoires dans le bail

• Surface habitable (loi Boutin) — en cas d'erreur supérieure à 5 %, révision du loyer possible
• Montant du loyer du dernier locataire (si moins de 18 mois)
• Montant du loyer de référence dans les zones d'encadrement

4. Délais de préavis

Préavis du locataire

La loi ALUR a réduit le préavis locataire de 3 mois à 1 moisdans les zones tendues (arrêté préfectoral) pour les baux nus, sans que le locataire ait à en justifier le motif. Cette réduction s'applique également en dehors des zones tendues dans des situations listées par la loi :

• Mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi
• Obtention d'un logement social
• État de santé du locataire justifiant un changement de domicile
• Locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé l'impose
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH

Préavis du propriétaire

Le préavis du propriétaire reste de 6 moisavant le terme du bail (3 mois pour un bail meublé), et doit être motivé par l'un des motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux (impayés répétés, trouble de voisinage avéré, etc.).

5. Honoraires d'agence

La loi ALUR a réformé les honoraires d'agence immobilière en cas de mise en location. Désormais, les honoraires sont partagés entre bailleur et locataire, mais le locataire ne peut payer plus que le bailleur.

Honoraires à la charge du locataire (plafonnés)

• 12 €/m² de surface habitable pour les prestations de mise en location en zone très tendue (Paris et Île-de-France pour l'essentiel)
• 10 €/m² en zone tendue
• 8 €/m² hors zone tendue

Ces plafonds s'appliquent pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée.

Ce guide est fourni à titre informatif. La législation peut évoluer — vérifiez toujours les textes en vigueur sur legifrance.gouv.fr. Dernière mise à jour : août 2024.