Modèles de bail

1. Bail nu vs bail meublé

Équipements obligatoires du logement meublé

Le décret du 31 juillet 2015 liste les équipements minimaux pour qu'un logement soit qualifié de meublé :

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur seul avec compartiment congélateur)
• Vaisselle en nombre suffisant
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté

L'absence de l'un de ces éléments peut conduire à la requalification du bail en bail nu avec toutes les contraintes associées (durée de 3 ans, etc.).

2. Clauses obligatoires

Tout contrat de location (nu ou meublé) doit obligatoirement contenir les mentions suivantes (décrets de 2015) :

Identification des parties

• Nom et domicile du bailleur (ou dénomination sociale et siège social)
• Nom du ou des locataires
• Le cas échéant, nom du mandataire et mention de son activité

Identification du logement

• Adresse complète du logement
• Type de logement : appartement, maison, studio…
• Régime juridique de l'immeuble (monopropriété ou copropriété)
• Surface habitable en m² (loi Boutin)
• Nombre de pièces principales
• Description des dépendances : cave, parking, garage…
• Équipements et accessoires du logement et de l'immeuble
• Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier bail

Conditions financières

• Montant du loyer mensuel en toutes lettres et en chiffres
• Modalités de paiement (date, moyen de paiement)
• Modalités de révision du loyer (référence à l'IRL, date anniversaire)
• Montant et date de versement des charges récupérables
• Montant du dépôt de garantie
• En zone d'encadrement : loyer de référence et loyer de référence majoré
• Loyer du précédent locataire (si moins de 18 mois d'inoccupation)

Conditions contractuelles

• Date de prise d'effet et durée du bail
• Destination du logement (résidence principale)
• Clause résolutoire (résiliation de plein droit en cas de manquements graves)
• Conditions de résiliation

3. Clauses interdites (réputées non écrites)

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses qui, même insérées dans le bail, sont réputées non écrites (nullité partielle, le reste du bail restant valable). Leur inclusion peut aussi engager la responsabilité du bailleur.

Clauses financières interdites

• Interdire au locataire de demander des allocations de logement (APL, ALF, ALS)
• Imposer comme mode de paiement exclusif le prélèvement automatique
• Imposer des frais de relance ou d'intervention pour les impayés au-delà du réel
• Réclamer une caution et une assurance loyers impayés simultanément (sauf exception)
• Exiger un dépôt de garantie supérieur aux plafonds légaux

Clauses relatives à l'usage du logement interdites

• Interdire la détention d'animaux de compagnie (depuis la loi du 3 mars 2022)
• Interdire l'hébergement de tiers (hors sous-location)
• Imposer une obligation d'assurance auprès d'une compagnie désignée par le bailleur
• Prévoir la responsabilité collective des locataires d'un même immeuble pour les dégradations

Clauses relatives aux travaux et réparations interdites

• Mettre à la charge du locataire des travaux d'entretien et de réparation incombant légalement au bailleur
• Imposer des charges qui ne figurent pas dans la liste légale des charges récupérables
• Prévoir l'abandon par le locataire de son droit à demander réparation des dégradations causées par cas de force majeure

Clauses procédurales interdites

• Autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations sans réduction de loyer
• Faire élection de domicile dans un lieu autre que le logement loué
• Imposer des pénalités en cas de résiliation du bail dans les conditions légales

4. Cas particulier : le bail mobilité

Créé par la loi ELAN (2018), le bail mobilité est un contrat de location de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable) réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou de formation.

• Le logement doit être meublé (mêmes critères que le bail meublé classique)
• Pas de dépôt de garantie autorisé (mais garantie VISALE possible)
• Pas de reconduction tacite possible
• Résiliation par le locataire avec 1 mois de préavis
• Non soumis à l'encadrement des loyers

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Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour rédiger votre bail, utilisez les modèles réglementaires officiels disponibles sur service-public.fr. Dernière mise à jour : août 2024.